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集体建设用地入市≠小产权房合法化——对《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的 ...

2017-9-13 10:54| 发布者: 卓凡| 查看: 39| 评论: 0


城市经济快速发展,随之而来的是众多一线城市和热点二线城市房价迅速增长,导致房地产市场供求矛盾更加突出,小产权房屡禁不止,构建住房市场稳健均衡发展的长效机制一直都是亟需解决的问题。为增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,国土资源部、住房城乡建设部于2017年8月21日印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(以下简称“《方案》”),确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

一、《方案》允许集体建设用地入市,是对以往土地管理政策的突破

《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。根据该条规定,除建设农村公共设施和公益事业外,其余建设项目都必须使用国有土地,而国有土地存量有限、征地时间长、成本高,在发达地区远远不能满足经济建设和人民生活的需求。另一方面,集体建设用地因存在严格的用途管制,而长时间未能得到有效利用。考虑到上述因素,《方案》通过在经济发达地区试点的方式,允许使用集体建设用地建设租赁住房,不仅能够逐步实现集体建设用地的有效利用,同时也有利于保障百姓的基本住房需求。

二、集体建设用地入市不等于小产权房合法化,《方案》仍然强调符合规划和加强监管

虽然《方案》在试点区域内、在一定程度上开放了集体建设用地的开发和利用,但对于开发建设的各项要求也进行了严格的规定。如《方案》的基本原则之一就是使用集体建设用地建设租赁住房应“以存量土地为主,不得占用耕地”,且应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划。另外《方案》还规定,集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。

我们通常说的小产权房,是指在集体土地上建设并销售的房屋,这类房屋通常都是违反土地利用总体规划和城乡规划的,并且伴随着大量占用农田的土地违法行为和违法建设行为,是法律所禁止的。因此小产权房在本质上不同于《方案》中试点的集体建设用地上的租赁住房。《方案》允许试点范围内的集体建设用地在符合特定要求的情况下入市,并不等于承认了小产权房的合法性。

三、《方案》对于降低土地成本、提供基本生活保障具有重要意义

允许使用集体建设用地,这意味着一大批低成本土地入市,进而产生一大批低成本房屋,对于抑制高房价或将产生一定的积极作用。特别是《方案》中明确集体建设用地入市的目的是建设租赁住房,这将有利于降低公租房和廉租房的建设成本,为城市低收入人群提供基本居住保障。

四、《方案》的实施仍需进一步规范和细化具体环节

由于长期以来禁止农村集建设用地入市,因此这一领域的法律法规也存在一定的空白,开发建设的具体流程和细节都不完善。《方案》实施后,各试点城市如何完善项目审批程序,完善集体租赁住房的建设和运营机制,完善租赁住房监测监管机制等都将是攻坚工作。特别是实行试点既要满足租赁住房建设、保证城市发展,又要兼顾农民利益,这就需要政府制定合理的利益分配方案,实现土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人各方利益。另外,集体建设用地大多处于城市周边,交通和基础设施配套相对不完善,在建设租赁住房的同时,试点地区还应当加强周边基础设施建设、完善公共服务, 使建设项目充分发挥低价、优质、便利的优势。



李红艳,女,主要从事政府法律服务,服务范围涉及土地、房产、行政执法等领域,现担任惠州市国土资源局惠阳区分局法律顾问,尤其对土地管理、不动产登记等法律实务有深入研究。

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