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小区地面停车位是否全部都应归业主共有?——黄庆龙律师点评最高院判例

2018-4-27 16:18| 发布者: 卓凡| 查看: 278| 评论: 0

撰稿/黄庆龙

随着私家车的普及,停车难题日益凸显,不但公共场所车位紧张,小区内的车位亦是供不应求。特别在一线城市,车位的单位面积甚至已经超过房价,车位比车贵已非鲜见。近日,“尚格法律人”微信公众号的一则《最高院判例:小区地面停车位归业主共有,开发商不得出售》再次引起社会热议。那么,小区地面的停车位究竟归谁所有?

附件

 

中华人民共和国最高人民法院

(2017)最高法民申2817

 

再审申请人(一审原告、二审上诉人):重庆市豪运房地产开发有限公司。住所地:重庆市江北区杨河二村714-3号。

负责人:刘安红,该公司总经理。

委托诉讼代理人:骆志刚,男,该公司员工。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会。住所地:重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑小区内。

负责人:徐二毛,该业主委员会主任。

再审申请人重庆市豪运房地产开发有限公司(以下简称豪运公司)因与被申请人重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会(以下简称帝景豪苑业委会)车位纠纷一案,不服重庆市高级人民法院(2016)渝民终7号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

豪运公司申请再审称,(一)原判决适用法律错误。帝景豪苑小区建设用地使用权是豪运公司出资取得的,豪运公司是土地使用权人,根据《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)第一百四十二条之规定,帝景豪苑小区建筑区划内规划的地上停车位应当归豪运公司所有。原判决未适用物权法第一百四十二条,而适用《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款,属于适用法律错误。(二)原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位,缺乏事实依据。小区的绿化面积、共有面积、交通道路,经政府相关部门验收合格,备案可查。小区绿化还超过了规划面积,不存在任何占用共有面积的情况。综上,豪运公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。

帝景豪苑业委会提交意见称,案涉车位属于小区业主共有,豪运公司不享有权利。(一)案涉车位使用的是全体业主共有的土地使用权。豪运公司给小区业主办理了房屋初始登记及转移登记后业主共同享有小区全部土地使用权。根据物权法第七十四条第三款的规定,占用了业主共有道路或场地,车位就应属业主共有。(二)豪苑公司不能取得案涉车位的所有权证,案涉车位不属于专有部分,产权应归全体业主共有。(三)案涉车位未计入容积率,且不参与规划建设用地面积分摊,产权应归业主共有。

本院经审查认为,本案焦点问题是:一、原判决适用法律是否确有错误;二、原判决认定基本事实是否缺乏证据证明。

(一)原判决适用法律是否确有错误

豪运公司申请再审认为原判决适用法律错误,应适用物权法第一百四十二条,而不应适用《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款。物权法第一百四十二条规定:建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外,而《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款规定:建设单位依法取得车位、车库权属登记后,可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时,每户业主只能购买一个车位或车库,两者并不矛盾。由于豪运公司向小区业主出售房屋,小区内的土地使用权也转移至小区业主,小区共有部分土地使用权归小区业主共有。故豪运公司关于适用物权法第一百四十二条之规定,本案所涉地上停车位应归其所有的主张不能成立。原判决适用《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款之规定,在于明确建设单位只有取得车位、车库权属登记之后才能进行出售,而案涉车位不能取得产权登记,因此不能进行出售。故原判决适用《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款并无不当。豪运公司关于原判决适用法律错误的申请再审事由不能成立,本院不予支持。

(二)原判决认定基本事实是否缺乏证据证明

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体之规定,案涉车位不能办理产权登记,因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金,成为建设用地使用权人,但是小区建设完成之后,随小区内房屋的出售,小区建筑区划内的土地使用权也随之转移,小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记,不能成为专有部分,原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格,是开发商的基本义务,且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。故豪运公司关于原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位,缺乏事实依据的申请再审事由不能成立。

综上所述,豪运公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:

驳回重庆市豪运房地产开发有限公司的再审申请。

 

长 潘勇锋

员 王季君

员 王 丹

二〇一七年八月二十四日

法官助理 周媛媛

员 谢 平

黄律师点评

最高人民法院以涉案停车位不能办理产权登记,不能成为业主专有部分,确认该部分停车位属于占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位,据此认定涉案停车位归属全体业主共有,并无不妥。毫无疑问,该案例的公布,对近年来一直争议不断的小区停车位、车库的归属,业主如何就停车位、车库维权问题提供了积极导向。但本律师认为,小区停车位的归属问题万不可一刀切地简单认为均归业主共有,应当具体分析停车位的性质。

《物权法》规定小区地面停车位属业主个人专有的情形:《物权法》第七十四条第二款规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。对于此类原则上归开发商所有的停车位,开发商已就此类停车位向业主进行出售、附赠的,归该购买或受赠业主所有。

《物权法》规定小区地面停车位属业主共有的情形:一是,《物权法》第七十三条规定,建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有(但建筑区划内属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地除外)。二是,《物权法》第七十四条第三款规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有;最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也进一步明确了除规划用于停放汽车的车位之外,在建筑区划内占用业主共有的道路或绿化开发增设的车位,应当归属全体业主共同所有。

综上,并非小区地面所有的停车位都属业主共有,应根据该停车位的性质来判断其所有权归属。若小区地面停车位未经规划部门许可建设,属于占用业主共有的道路、绿地或者其他场地用于停放汽车的车位,则为业主共有;若小区地面停车位经规划部门许可建设的,则该停车位在建设后为开发商所有。

黄庆龙律师

广东卓凡(仲恺)律师事务所专职律师、合伙人。执业期间,先后为广东好益康酒店管理股份有限公司、惠州市馨雅康房地产有限公司、深圳市三瑞电源有限公司等单位的常年法律顾问律师;先后为潼湖镇人民政府、潼侨镇人民政府、惠城区市场监督管理局、惠阳区食品药品监督管理局、仲恺高新区委政法委员会等单位提供常年法律服务。

执业期间:先后承办了大量的民事、经济、刑事等诉讼和非诉案件,成功代理各类民商事纠纷案件、刑事案件及行政案件数百起,积累了一定的诉讼经验,具备一定的法学理论水平,能较好地维护当事人的合法权益。

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编辑/许晓静  主编/王骞

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