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“一房两卖”怎么办?

2020-6-23 08:40| 发布者: 卓凡| 查看: 56| 评论: 0|原作者: 孙洵铭

最近突然有好几位朋友都向笔者咨询了“一房二卖”(一房二卖/数卖是指在房屋交易过程中房屋出卖人将同一房屋出售给两个以上买受人的行为)相关的法律问题,笔者干脆根据相关规定及个人理解对“一房二卖”情况下买卖合同的效力、物权的确立以及权利救济作一次简单的梳理。

一、一房二卖情况下,房屋买卖合同效力的认定


(一)通常情形下房屋买卖合同的效力均为合法有效

首先,根据《合同法》第四十四条:“依法成立的合同,自成立时生效。”(《民法典》第五百零二条)及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十五条:“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同,合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形,买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权,请求追究出卖人违约责任的,人民法院应予支持。”,只要买卖合同系双方当事人的真实意思表示并且没有《合同法》第五十二条规定的无效情形,均为有效合同,可根据合同约定要求继续履行或者承担违约赔偿责任。

其次,由于多数咨询人均关心别人已经进行了物权登记,自己签订的合同会不会因此无效,根据我国物权、合同相关的法律规定,物权登记是否完成与合同效力并没有关系,并不因其他主体已经完成了过户登记而导致双方依法签订的合同无效。


(二)具备《合同法》第五十二条情形的买卖合同无效

根据《合同法》第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效: (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的;;(四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。”


ps:《民法典》删除了该部分规定,该规定将于2021年起不再适用,而根据《民法典》第五百零八条规定,合同无效情形将适用总则编的规定,笔者总结合同无效的情形变化为:1. 无民事行为能力人签订的合同;2. 以虚假的意思签订的合同;3. 违反法律、行政法规强制性规定的合同;4. 违背公序良俗的合同;5. 恶意串通,损害他人合法权益的合同。这里要尤其注意“恶意串通”的情形,在“一房二卖”的司法实践中,对判断当事人“恶意串通”往往比较难,举证也比较困难,但通常也会通过以下因素进行综合推断:A.后签订人是否明知前合同签订情况;B.后签订合同价格是否明显低于前合同价格;C.双方是否存在亲属、朋友等亲密关系或者存在其他利益输送关系;E.市场价格是否急剧变化。

笔者认为,上述因素需要综合起来判断并有相关证据证明,不能仅凭任何一项直接否定合同效力。



二、一房二卖情况下谁有权取得物权?


在合同有效的情形下,前后的买受人均可以要求履行合同,但房子毕竟只有一个,只能有一方取得房屋物权,另外的买受人只能因合同无法履行而解除。

最高院《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要(民事部分)纪要》第十五条:“审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”为司法实践一房二卖/数卖的物权保护顺位确定了裁判规则。

根据该规定及实务,物权保护顺位基本如下:A.完成物权登记一方取得物权;B.未登记的,合法占有一方取得物权;C.均未登记又未合法占有,根据合同履行情况、成立先后顺序等进行判断。至于现实中存在C情况中多情形复合以及办理预售合同备案登记、二手房网签等情形如何确定顺位,由于需结合司法价值取向进行判断,此处不作深入分析,有意者可向笔者进一步咨询。


三、无法取得物权的买受人的权利救济

首先,由于出卖人无法实际履行义务已构成了根本违约,买受人可以主张解除合同并根据合同约定要求出卖人承担采取补救措施或者赔偿损失等合同违约责任。其中,根据《合同法》第一百一十三条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”,对无法取得物权的买受人而言,其可能因此经历房价上涨及失去其他交易机会,对其而言是造成了损失的,笔者认为买受人亦可以据此主张可得利益损失。


第二,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”,属于商品房买卖的,无法取得物权的买受人还可以据此主张出卖人承担不超过已付购房款的惩罚性赔偿。


以上便是笔者对一房二卖甚至数卖的相关法律规定的简单梳理,实务中其实存在了多种复杂甚至“奇葩”情形,尚需进一步深入剖析,欢迎交流。

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